先在屋頂豎起鋼架，再蓋上坡屋頂，鋼架中將穿插避雷設(shè)備和排水管道。
聽說南北要擴(kuò)寬，聽說所有戶型都能至少新加出一個寬敞的大陽臺，聽說改造后房子至少能平平安安住30年，聽說以后就要分戶計量供暖……雖然事關(guān)切身利益，但很多人對“老舊小區(qū)綜合整治”，還只停留在一個“聽說”的概念。 昨日，在本市最早動工的試點項目新源里西11號樓里，項目設(shè)計師、北京市建筑設(shè)計研究院復(fù)雜結(jié)構(gòu)研究所設(shè)計師李文峰接受了本報記者的獨家專訪，一一拆解改造環(huán)節(jié)，將整個工程呈現(xiàn)在讀者面前。 作為試點工程之一，發(fā)生在新源里西11號樓的這些變化，大多數(shù)都將復(fù)制于今天將在全市全面展開的老舊小區(qū)綜合整治工作上。從新源里西11號樓的變化，無數(shù)還住在老舊小區(qū)里的市民，都能夠看到未來自家改造時的影子。 15米深的大釘子 讓老房地基加深五倍 “這棟樓表面上看著挺結(jié)實，外頭沒裂縫，但經(jīng)過幾十年的風(fēng)雨，實際上骨頭早都酥了�！闭驹谛略蠢镂�11號樓3單元的陽臺外側(cè)，李文峰指著紅磚墻說。 就在這陽臺外不到1米的地方，一個2米見寬、1米深的淺溝已經(jīng)挖好，一名工人師傅正彎著腰用鐵鍬剔除混在泥土里的碎磚。 站在淺溝邊，李文峰比劃出半臂間隔的寬度說，這里將要往下釘進(jìn)很多根15米深的大楔子，足足比如今的地基深上五倍，再從溝里安裝鋼筋混凝土梁，做成一張縱橫交錯的鋼筋網(wǎng)。 抬頭往上望，安全網(wǎng)已經(jīng)覆蓋了半邊樓。而后，樓頂和底層將會穿上鋼索。鋼索和楔子，一層層咬上勁兒，讓老房子變得更結(jié)實。 “在抗震節(jié)能加固工序中，鋼索的穿拉工藝和位置都變了。”打開隨身攜帶的筆記本，李文峰說，加固工序設(shè)計經(jīng)過了幾次變化。 “老了老了，不想折騰了。不過為了整棟樓，我們還得搬。”在3周前的一次入戶走訪中，李文峰遇到了住在1單元的一位奶奶。這位奶奶跟他提了3個要求：既然做，就要做結(jié)實；別添太多“花里胡哨”的，別多花政府的錢；入戶施工能省事兒就省事兒點，搬回來簡單收拾一下就能住。 “您說的我都記下來了，一定盡力�！崩钗姆宕饝�(yīng)了，開始琢磨。 一年前，在實驗室中，設(shè)計師們搭起了一個仿真的樓房，進(jìn)行過多次測算，形成了最初的設(shè)計從一層、五層這兩層樓的天花板下拉起鋼索。但是，這兩層的住戶搬回家后，就必須重新做吊頂。 在實際生活里，一層住戶多為老年人，再次裝修多有不便�？紤]到堅固性、成本和施工時間，最后選擇的方案中，頂層的鋼索將從平改坡后的斜屋頂中穿過；而下層的鋼索將穿過原有的地基，從地下加固整棟樓。 “起初沒有這樣選擇，是因為這種工藝相對費時�！崩钗姆逭f，“下穿地基時樓上不能進(jìn)行其他施工，會把工期延長幾天時間。但是住戶搬回來以后，再裝修的時間就會大大縮短。” 在今天啟動的全市老舊小區(qū)綜合整治工程中，都將廣泛向住戶征求意見，并為每棟樓一樓一策，制定最符合住戶需求的改造方案。 鋼筋網(wǎng)格做衣 給山墻鎖入鋼筋鐵骨 在所有老舊小區(qū)改造的過程中，即使是1980年以前建成、需要抗震加固的樓房，一般也只有南北兩個方向要向外延伸，擴(kuò)充面積，但東西墻一樣需要加固，這兩邊應(yīng)該怎么辦呢？ “我們再下樓看看�！崩钗姆鍘е浾咦叱隽藰堑溃宦泛突貋砣|西的業(yè)主不停打著招呼。經(jīng)過一個多月的磨合，他們早就互相熟悉了。 “我們會在山墻上做加固、加保溫層，并幫住戶把不保溫的窗戶換掉。”出門右轉(zhuǎn)后，李文峰指著凹下去的一面山墻說。 記者在這棟老樓的西北角看到，山墻上還能看到幾十年前建筑普遍采用的鋼窗，上面刷著暗綠色的油漆，看年代，只比最老的木框窗戶年輕個10歲左右。 “我們會把這些窗戶更換為塑鋼窗，換窗的錢已經(jīng)包括在工程費用內(nèi)，住戶不用再單出錢�！崩钗姆逭f。 由于新加面積的外墻已經(jīng)預(yù)埋了A級防火材料，沒加的山墻上，將會單獨進(jìn)行保溫、節(jié)能改造。 記者在現(xiàn)場看到，居民樓北側(cè)山墻的作業(yè)梯上，三五個工人正在給3層的墻面抹灰。在還沒涂砂漿的下面半層墻體中，縱橫交錯的鋼筋形成的密密麻麻的網(wǎng)格，牢牢地罩住了整個墻面。 施工完成后，這層“鋼筋鐵骨”將被牢牢鎖進(jìn)墻面里，等到抹灰結(jié)束后，外保溫等工序方能施工。據(jù)設(shè)計師說，這4面山墻將重新做防水，以解決靠外墻居民家下雨時滲水的問題。 用積木蓋房 讓老樓再度“長個兒” “大家最關(guān)注的，是怎么把面積加出來。”前兩個星期，李文峰沒少跟著工作組去新源里西11號樓和農(nóng)光里17號樓走家串戶，他發(fā)現(xiàn)，老百姓對怎么能把房子“接出來一截”，最感興趣。 “這個實際挺簡單，就和孩子拼玩具一個道理�！卑攵自诘厣�，李文峰拿起幾張紙疊成紙板，直接比劃起來。幾個正在輪休的工人師傅見狀，也走過來和記者一起看個究竟。 在南北兩側(cè)淺溝已經(jīng)施工完成后，就進(jìn)入了“拼插”階段。施工單位會按照老房子事先量好的尺寸，量身定制預(yù)制構(gòu)件。在這些預(yù)制構(gòu)件上，已經(jīng)做好了保溫層、門、窗口，也留好了相互拼接咬合的榫頭。 到時候，施工人員根據(jù)老房子開間的寬度，將預(yù)制構(gòu)件的四面墻鉤在一起，其中一面要粘在老墻外側(cè)，然后在預(yù)制墻面勾縫中填上水泥，一間房的“拼插”就完成了。 等到第一層都做好以后，再鋪裝上天花板、也就是再上面一層樓的地板，再在第二層的位置，重復(fù)上一次的施工……一直到第5層施工結(jié)束。 雖然聽起來像一塊塊大型的玩具積木，但這些預(yù)制構(gòu)件都來自工業(yè)化生產(chǎn)的流水線，堅固度足可以抵抗烈度為8度的地震。這些享受到最新建造技術(shù)的老房子，將通過這些“積木塊”，為老樓居民們增加居住面積。 至于增加面積的多少，則要看每棟樓的具體情況。在現(xiàn)場，市住建委副主任、北京市老舊小區(qū)綜合整治工作新聞發(fā)言人張農(nóng)科對記者說，全市老舊小區(qū)改造中，凡是要進(jìn)行抗震節(jié)能加固的1980年以前建成的住宅，都會考慮是否能夠給業(yè)主增加面積，但最終要取決于這棟樓四周還有沒有富余的地方。 “以新源里西11號樓為例，綜合改造后已經(jīng)接近規(guī)劃紅線，可以說是最大限度地給每戶人家增加面積了。”李文峰說，“具體能不能補面積、補多少，是由老房原本的結(jié)構(gòu)、承重決定的�！� 具體到新源里西11號樓，這棟樓整整60套房子，一共只有兩種戶型。一種是南北通透的兩室一廳，主臥在南，客臥、衛(wèi)生間、廚房分列在北，客廳居中；另外一種是全朝南的兩居，大門正朝樓梯，里面正對廚房、衛(wèi)生間，兩個臥室分列東西兩側(cè)。 以南北通透的兩居為例，南面多往外延伸了1.5米，而北側(cè)多擴(kuò)出去1.35米。 怎么南北向擴(kuò)得不一樣，而且北面的數(shù)字還有零有整？原來，設(shè)計師們用電腦模擬了一天24小時的光照情況，發(fā)現(xiàn)如果南面加太多面積，就會影響主臥室的采光，使它變成“陰陽臉”。“后半截全是暗的，也不暖和。最后定了1.5米。”而北側(cè)主要考慮到現(xiàn)有廚房衛(wèi)生間的面積太小，再加上道路紅線允許，就擴(kuò)出去1.35米。 入戶量身 設(shè)計方案業(yè)主可“多選一” 走進(jìn)新源里西11號樓3單元2樓的一戶人家，記者看到，進(jìn)門北側(cè)是一個只有1米寬的廚房，只能做單面櫥柜，再加上一些食品，廚房用品，整個灶臺前，只能空余出一個人炒菜的位置，其他人想搭把手都沒地兒。衛(wèi)生間也是一個窄小的長條。走進(jìn)去依次是儲物柜、洗手池和馬桶。為了省地兒，很多人家將淋浴噴頭直接裝在了馬桶的正上方，洗澡的落腳處只是一塊60厘米見方的面積。 “改造后，衛(wèi)生間和廚房所增加的面積緊挨著，構(gòu)成了一個開間�？梢越o廚房做一個陽臺，也可以增加衛(wèi)生間的面積，或者是給廚房、衛(wèi)生間各增加一些面積。”設(shè)計師李文峰說，“理論上這3種方案都可行，業(yè)主可以自己選擇新面積的用途�！� 記者現(xiàn)場比對備選方案發(fā)現(xiàn)，如果業(yè)主選擇將廚房的窗戶打掉，給整個廚房加上一個大陽臺，就能增加廚房內(nèi)的儲物功能。而且因為新源里西11號樓所有戶型中廚房基本都在北側(cè)，放菜、放肉都不容易壞。但是，衛(wèi)生間就從原本的明衛(wèi)變成了“半暗衛(wèi)”，打開衛(wèi)生間的門，直對著的是廚房陽臺。 “如果想加大衛(wèi)生間，可以從現(xiàn)在衛(wèi)生間窗戶的地方開一道門出去，這樣不僅洗澡的地方寬敞了，還能實現(xiàn)干濕分離�！痹趹粜推矫鎴D上，設(shè)計師用馬克筆輕輕畫出了兩道，“不過，這樣衛(wèi)生間就成了L形，有利有弊。一旦利用不好，容易浪費面積�！� 而第三種，就是將增加的面積一分為二，分別補貼給廚房和衛(wèi)生間。衛(wèi)生間多了一個淋浴室的大小，廚房增加了一個小陽臺。這種相對中庸的選擇，優(yōu)點是每個功能區(qū)都增加了面積，但缺點是各自增加得都不太多，而且需要開兩扇門。 “老房子的格局比較固定，如今南北向的擴(kuò)寬，會讓戶型變得更長。我們現(xiàn)在就把選擇方案都告訴業(yè)主，如果業(yè)主想借機(jī)會給房子改變一下，可以提前考慮增加面積的使用方法�！闭f著，李文峰將筆重新插進(jìn)了筆帽里。 如果被改造小區(qū)確定要增加面積，都會由設(shè)計師出具多套方案，讓業(yè)主自己挑選。這將成為本市老舊小區(qū)改造時通行的一個方法。 老房“戴帽子” 頂樓住戶告別“雨漏晴熱” 為了保證安全，記者沒有被允許走上即將改造的屋頂。但爬上周圍高樓張望，新源里西11號樓目前的屋頂坑坑洼洼，一片灰黑臟亂。 和很多老舊小區(qū)一樣，新源里西11號樓的屋頂是按照“三氈四油”工藝做的防水。這項幾十年前廣泛應(yīng)用的工藝雖然會讓剛完工的屋頂看上去很美，但整個像張“吸熱毯”，頂樓住戶到了夏天，天天都像在蒸桑拿。 “這頂上修也修過，補也補過，漏水了補得了，但夏天熱可沒法解決�！�4單元的頂層住戶告訴記者，“三伏天的時候我們量過，太陽不曬的時候，我家得比一樓高6攝氏度，要是下午暴曬的時候，就是一蒸籠！” “平改坡”工程，就是將平頂?shù)姆孔痈脑斐善马�，俗稱給房子“戴帽子”。從2004年起，給老樓平改坡的工程，正式進(jìn)入城市環(huán)境建設(shè)規(guī)劃，使得很多老樓的頂層居民告別了多年漏水、悶熱的日子。 2008年奧運會前，列入奧運規(guī)劃的117條城市主要街道上，完成了千余棟房屋的平改坡工程。如今，這項工程將繼續(xù)在老舊小區(qū)綜合整治中展開，而這次的改造將更進(jìn)一步。 以前改造時，由于老房子安全承載性能有限，在施工中會盡量少用老式的陶瓦、水泥瓦，以減輕房子的負(fù)荷�，F(xiàn)在，由于老樓“平改坡”和抗震節(jié)能加固一起進(jìn)行，新增加的坡屋頂無須考慮負(fù)荷，可以使用更加堅固耐用的材料和施工工藝。初步測算，能給房子增加至少30年的使用壽命。 “我們會先在屋頂上豎起鋼架，用來支撐平改坡�！崩钗姆迥眠^記者的筆記本，一步步畫起了示意圖。 李文峰先畫下了幾條高低不一的豎道道，“這是鋼架”。隨后，牽拉整體樓棟的鋼索，將從這些“豎道道”中穿過，一些避雷設(shè)備和排水管道，也會預(yù)先埋入鋼架構(gòu)成的空間中。 搭好架子，施工人員再將坡屋頂蓋上。如果坡屋頂上還要放太陽能裝置，屋頂坡面的斜度會進(jìn)行嚴(yán)格測量和控制。 設(shè)計圖顯示，建成后的房子會有個漂亮的灰色坡屋頂，看上去很像四合院中老房子的屋檐。設(shè)計師說，老房改造的外觀設(shè)計都將與民居的風(fēng)格協(xié)調(diào)一致，造型盡量簡單、明快，不會采用宮殿屋頂造型的“大帽子”。 清理“臟腑” 新管道能再用幾十年 綜合整治中，怎么改管線成了老舊小區(qū)居民關(guān)注的第二件大事兒。 “老人住老房，樓層高了爬不上去，都想住一樓；可一樓最煩人的一件事兒就是下水道老堵，一個禮拜得通兩三回，忒折騰人�！币惶崞鸾�(jīng)常反味兒的下水道，住在2單元的一位大爺就直嘆氣。 在老舊小區(qū)綜合整治中，老房子的水、電、氣、熱管線如果陳舊了、甚至如果有破裂危險，可以由主管部門給予更換。和之前的粉刷、加外保溫、平改坡等外在工程不同，這項工作需要入戶，進(jìn)到每家的廚房、衛(wèi)生間中，把舊管子拆了安裝新的。這項工程，如同給陳舊多年的老房子徹底換上一副新的“臟腑”。 更引人注意的是，此次綜合整治的小區(qū)要進(jìn)行一戶一表的熱計量改造。這項工程雖然本身不起眼，但很多家庭都會因此降低供暖費�！霸谂瘹馍习惭b一個手表大小的計熱器，以后冬天就是燒多少，交多少；現(xiàn)在的供暖費是封頂價，如果是市政集中供暖的家庭，在做了外保溫之后，供暖費應(yīng)該只會降低，不會增加�！笔兄卮筠k相關(guān)工作人員說。 而新源里西11號樓的管道是否改造，怎么改造，還在征求業(yè)主意見的過程中。 “為了保證質(zhì)量，最好還是都改了，但是，更改以后，業(yè)主可能還要移動管道，或者移空調(diào)主機(jī)�！崩钗姆逭f。 拿最簡單的空調(diào)室外機(jī)改造為例，改造后的空調(diào)掛機(jī)有了固定的居所，外墻美觀了，排水也會更順暢。但由于接出來一截面積，空調(diào)的位置就從原本的靠窗，變成了靠中間。有些空調(diào)室內(nèi)機(jī)的管道不夠長，可能就要重新打孔、移機(jī)或者接管道。新增加面積的空間內(nèi)如果需要用電，還需要接個電源。同樣，廚房、衛(wèi)生間的面積增加后，業(yè)主想挪灶臺、洗手池等連接管道的設(shè)備，也需要再次移動管道。 扮美外觀 告別千篇一律“火柴盒” 如今，透過綠色安全網(wǎng)，還能看到11號樓的陽臺下，有著當(dāng)年流行施工砌就的石質(zhì)菱形回紋，這種紋路在上世紀(jì)60年代左右建成的房屋中經(jīng)常能見到，到了80年代左右，就消失了。 “當(dāng)年有這種花紋就不錯了，到了80年代前后，由于當(dāng)時住宅只須滿足最基本的功能需要，造成了很多形式單一、顏色呆板，與古都風(fēng)貌很不協(xié)調(diào)的民宅�！痹谀隙Y士路的辦公區(qū)內(nèi)，市規(guī)劃委相關(guān)負(fù)責(zé)人指著圖樣說。 在這次改造中，讓“火柴盒”變形、變色也成了整治內(nèi)容之一。記者在新源里西的最新一版效果圖上看到，磚紅和灰這兩種頻繁出現(xiàn)在城市建筑中的顏色，實現(xiàn)了融合。 “為了和附近的建筑相呼應(yīng)，屋頂上用了偏灰的城市色調(diào)，墻體上按照修舊如舊的原則保留了一部分紅磚色，底部的灰色是為了在視覺上產(chǎn)生呼應(yīng)，白色的窗框、樓梯外側(cè)的白色立柱是為了提亮整體色調(diào)�！痹O(shè)計師說。 紅磚樓曾經(jīng)是北京的特色，當(dāng)年算是小洋樓，遠(yuǎn)處一看就特顯眼。但幾十年前的住宅設(shè)計得太單一，同一種戶型、結(jié)構(gòu)在城市中被簡單復(fù)制，產(chǎn)生了很多“火柴盒”。經(jīng)過一番裝飾，這一個個“火柴盒”在不久的將來會變得漂亮。 “今年全市有1500萬平方米的老舊小區(qū)要進(jìn)行綜合整治，很多都處于重要大街附近。為了保證新改造的小區(qū)不再出現(xiàn)成片的‘火柴盒’，我們已經(jīng)開始進(jìn)行重要大街兩側(cè)老舊小區(qū)建筑外立面設(shè)計方案的制定工作，這些住宅要能與周圍的建筑相呼應(yīng)，不會特立獨行�！笔幸�(guī)劃委相關(guān)負(fù)責(zé)人說。 安防娛樂 小區(qū)將添新“家具” 當(dāng)樓體施工告一段落，小區(qū)綜合整治將進(jìn)入“添彩”的環(huán)節(jié)，小區(qū)中還將增加不少“家具”。 其中包括，更新、補建信報箱；進(jìn)行技防設(shè)施安裝；公廁維修，公共照明設(shè)施維護(hù)，垃圾桶、垃圾站等環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備添置，排除消防隱患; 增設(shè)門衛(wèi)室、社區(qū)防護(hù)欄，并增設(shè)監(jiān)控房和視頻監(jiān)控設(shè)施；整修或者擴(kuò)寬道路；整修樹木；修補、更換井蓋；鋪設(shè)方磚等。 更新、補建的信報箱，能夠代替現(xiàn)在一些報紙、雜志贈送的報箱，小區(qū)的樓道內(nèi)會變得更為整潔。 安裝技防設(shè)施、增設(shè)監(jiān)控房和視頻監(jiān)控設(shè)施，給老舊小區(qū)住戶多上了一道安全鎖。新增加的護(hù)欄也能起到安全作用讓任何人遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去都會發(fā)現(xiàn)，別看是老舊小區(qū)，這兒的安防設(shè)施和其他新建商品房小區(qū)一樣好。 垃圾桶和垃圾站的增設(shè)，會讓小區(qū)里更清潔，密閉式垃圾站的設(shè)計，也不會讓夏天的樓道中，再躥出一股爛西瓜皮味兒。 公廁維修好了以后，老人要在小區(qū)里遛彎兒，不用著急趕回家上衛(wèi)生間。在路上的行人，也能就近沾個光。 另外，一些小區(qū)還將安裝文化宣傳欄和社區(qū)健身器材，建設(shè)業(yè)委會辦公用房和物業(yè)管理用房等，建設(shè)便民菜站、小超市等便民服務(wù)設(shè)施。鍛煉、讀報、買菜、買鹽，都是走路兩三分鐘后就能實現(xiàn)的事兒。 “我們要做的，就是一次性把近幾年要改造的項目都做了。有些老舊小區(qū)此前已經(jīng)進(jìn)行過部分項目的試點，所以會按不同的情況改造�！笔凶〗ㄎ敝魅螐堔r(nóng)科說。 綠地還建 把美好環(huán)境還給居民 老北京人都愛花花草草，一棵核桃，幾株垂柳，裝點著方寸之間的小院兒，也給窗外帶來了更多生氣�！斑@兒早年間有過月季，開得可盛了�！眲⒛棠讨钢鴺乔暗囊黄S土說。 幾十年的歲月，老樓里不斷添丁增人。房子不夠住時，違建就會占了綠化的地兒。讓原本規(guī)整漂亮的小區(qū)花園一步步被人煙蠶食。 “綠化部門正在針對老舊小區(qū)的綠化恢復(fù)進(jìn)行設(shè)計，整體原則是違建拆除后要恢復(fù)綠地，一些不用移動的植株，可以不挪動。但有些老舊小區(qū)擴(kuò)建后會傷及樹木，我們會在施工前把樹木移栽走，等到施工完畢后，再補種花木。”設(shè)計師說。 在3單元一戶人家陽臺外側(cè)，有兩棵已經(jīng)長到4層樓高的柿子樹。根據(jù)規(guī)劃，大樹處在樓房改造的施工范圍內(nèi)。 |
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